Propriedades Industriais mostram Oportunidades em meio as dificuldades

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O Mercado Robusto e seus Sub-setores fornecem opções para empreender em Galpões e Barracões

Mesmo com a pandemia chegando a seu "fim", tornou-se evidente que o setor industrial provavelmente se sairia melhor entre os principais tipos de imóveis comerciais e industriais através da crise econômica.

É provável que o setor imobiliário industrial até superasse o mercado em geral. E até agora, como a pandemia coronavírus estimulou um aumento no pedido on-line e entrega domiciliar, por sua vez catalisando a demanda na distribuição de espaço logístico.

No mercado de armazéns industriais como barracão e galpão, observa-se que há uma forte demanda por até mesmo ativos industriais funcionalmente desafiados — ou seja, espaços mais antigos com alturas mais curtas do que os espaços mais modernos exigem.

Uma noção mais ampla de como o espaço industrial está se saindo através do auge da pandemia e fornecendo oportunidades para investidores institucionais e independentes.

Como a Pandemia está impactando o setor industrial

A indústria tem sido um dos setores imobiliários comerciais mais resistentes durante a pandemia?

Como esperado, a demanda inchada de inquilinos e varejistas de comércio eletrônico tem imóveis comerciais industriais como galpão e barracão não apenas sobrevivendo, mas prosperando. Embora não descarte a dor sentida nos níveis de bairro e um sub mercado, as principais áreas metropolitanas estão vendo oportunidades de locação contínuas e espaço para os proprietários para bater pedindo aluguéis.

O setor industrial estava se beneficiando de uma mudança estrutural nos hábitos de compra dos consumidores mesmo antes da pandemia. A pandemia acelerou essa mudança uma vez que milhões de brasilieros, em quarentena em casa, recorreram a canais de compras online para ajudar a estocar bens necessários. Estimativas em todo o setor indicam que a pandemia tem 'acelerado' as taxas de adoção de compras online em pelo menos alguns anos, se não mais, estimulando um aumento de 23,5% de junho de 2019 a junho de 2020, com 88% desse crescimento tendo ocorrido desde fevereiro.

Há maneiras pelas quais a pandemia está mudando as operações imobiliárias industriais de galpão e barracão?

Muitas empresas estão reconsiderando seus sistemas de supply chain. Você provavelmente já ouviu o termo cadeias de suprimentos, em que empresas e distribuidores cada vez mais apertam suas reservas de estoque para funcionar o mais enxuta possível.

Com o COVID-19, espera-se que as estratégias da cadeia de suprimentos mudem para uma abordagem de estoque mais conservadora, mantendo mais estoque caso ocorra outra interrupção. Eles, em última análise, precisarão equilibrar a redundância com eficiência. Quanto mais estoque mantido, mais espaço industrial é necessário — e essa tendência potencial, que ainda está em desenvolvimento, é resultado direto do COVID-19 e da nova era em que as empresas operam.

O elo em evolução entre imóveis industriais como galpões / barracões e varejistas

Por que ouvimos as pessoas dizendo que industrial é o novo varejo?

As linhas entre varejo e industrial têm tranquilizado um pouco, o espaço imobiliário industrial rapidamente emergiu como parte integrante do ecossistema de varejo mais amplo do país. Mercearias, farmácias e varejistas de todos os tipos estão investindo em suas estratégias de cumprimento de última milha para atender às necessidades em mudança dos consumidores que esperam receber ou pegar mercadorias em menos de um dia.

E essa tendência está sendo testemunhada em todo o segmento varejista, pois a demanda por atendimento rápido de bens de varejo significa que os comerciantes precisam encontrar soluções criativas para estar perto dos consumidores e, portanto, ainda menores players e espaços pequenos são viáveis. Com as expectativas dos consumidores impulsionando estratégias inovadoras de realização, os inquilinos estão agora reconfigurando suas cadeias de suprimentos para se localizar cada vez mais perto do consumidor, o que acaba por se traduzir na demanda por mais espaço industrial.

Em muitos casos, encontrar um bom espaço de enchimento está se tornando cada vez mais difícil. Como resultado, varejistas e distribuidores também estão se voltando para um espaço de varejo vago de caixa grande que eles podem redesenvolvimento em uma última alternativa.

O declínio do segmento de varejo — especialmente para lojas de vestuário e departamentos. Como isso impacta a indústria?

Desde meados de março, uma série de nomes famosos no varejo anunciaram planos para pedir falência e/ou fechar inúmeras lojas. Alguns fecharam centros de distribuição que de outra forma apoiariam as vendas baseadas em tijolos e argamassa. Outros firmaram acordos de venda-locação com instituições para acessar a liquidez necessária.

Os contratos de venda estavam ganhando força antes da recessão, a tendência é de que só cresça, especialmente para os varejistas que precisam liberar dinheiro. A nível nacional, menos de 3% do espaço industrial é ocupado por varejistas de vestuário, o que não é necessariamente um número excessivamente preocupante. Alguns mercados estão mais em risco do que outros, alguns mercados com ações relativamente maiores de varejistas de lojas de departamento a vestuário estão ocupando espaços industriais como Galpões e Barracões.

Sub-setores industriais para observar

Além da distribuição de varejo e espaço de armazém, quais são alguns subsetores importantes para os investidores considerarem e por que eles se destacam?

Ativos logísticos, como armazéns, galpões, barracões e centros de distribuição, são frontais e centrais como opções para investidores visando a ponta mais segura do espectro. Mas existem várias opções intrigantes em todo o cenário do mercado industrial, especialmente dada a natureza mutante das compras e do consumo.

Vendo a força de investimento em data centers, como um exemplo. Os data centers estavam em uma posição forte mesmo antes do COVID-19 devido ao crescimento explosivo em dispositivos conectados à internet e serviços de streaming. No entanto, em meio ao COVID-19, quando muitos profissionais estão trabalhando em casa, as escolas estão ensinando virtualmente e os brasileiros estão preenchendo seu tempo livre com Netflix, surge um caso ainda mais otimista para a demanda por data centers.

Tradicionalmente localizados em corredores específicos, os data centers estão agora aparecendo em qualquer lugar infraestrutura de fibra, energia renovável ou preços de utilidades favoráveis, opcionalidade de resfriamento de água e outras necessidades fundamentais estão presentes. O Facebook, por exemplo, anunciou recentemente planos para construir um data center de R$ 4,4 bilhões, as oportunidades em novos negócios estão aparecendo.

Embora grande parte desse segmento seja dominada por algumas poucas empresas especializados neste nicho de mercado, o mercado também está gerando oportunidades para investidores menores, que estão gradualmente se tornando mais ativos.

Armazenamento a frio é talvez uma dessas oportunidades para alguns. Uma mudança nos hábitos de compra de alimentos promovida pelo e-commerce e acelerada pela pandemia tem inflamado a demanda por galpões refrigerados. Os compradores estocaram alimentos congelados no supermercado, enquanto um número recorde de compradores também começou a usar serviços online como e outros para evitar idas ao supermercado durante a pandemia.

Tanto inquilinos quanto investidores estão correndo para adquirir galpões e barracões refrigerados para armazenamento de alimentos e medicamentos durante a pandemia. Embora essa aceleração possa diminuir à medida que vários estados reabrem, muitos compradores já perceberam os benefícios imediatos das compras online de supermercados. A indústria farmacêutica também está crescendo como um setor proeminente em armazenamento a frio, à medida que as empresas precisam desenvolver e testar novos medicamentos.

Finalmente, grandes centros de distribuição com forte conectividade via ferrovia e rodovias se beneficiam à medida que a participação no e-commerce cresce para novos altos.

A Imobiliária Galpão Barracão, está localizada em Piracicaba, estado de São Paulo. Temos vários tipos de imóveis industriais e comerciais para oferecer. Agende uma visita.

Quais são alguns dos principais fatores entre os subsetores industriais que divergem diante das dificuldades?

Esperamos ver uma bifurcação contínua no setor industrial, especialmente em períodos de recesso como este.

As empresas manufatureira, particularmente aquelas que produzem bens não essenciais ou que são altamente dependentes de vários segmentos da economia global, estão mais expostas aos gastos dos consumidores amortecidos e às interrupções da cadeia de suprimentos causadas pela pandemia coronavírus.

Distribuidores, operadores logísticos terceirizados e fabricantes que produzem bens essenciais estão relativamente mais protegidos agora. Como resultado, espera-se que o segmento logístico testemunhe mais atividade de locação. No entanto, este segmento já estava enfrentando um grande desenvolvimento, por isso esperamos que alguns mercados logísticos vejam uma desaceleração mais acentuada no crescimento do aluguel devido à pressão de oferta e vacância. Enquanto isso, o segmento especializado, que engloba diversas propriedades de fabricação leve, juntamente com o segmento flexível', tem visto menos oferta nova, mas demanda mais temperada.

Oportunidades do setor industrial persistem, mesmo para pequenos investidores

É possível encontrar um negócio de qualidade nesse ambiente?

Os investidores que procuram adquirir espaço não precisam sentir como se o perfil de demanda fosse forte apenas nos grandes espaços de distribuição,, de 500.000 metros quadrados ou grandes áreas. O fato é que propriedades industriais rasas que oferecem oportunidades multi-inquilinos para inquilinos de pequeno e médio porte, variando de 25.000 a 50.000 metros quadrados, permanecem em alta demanda também. Mercados como sudeste e sul, têm concentrações relativamente maiores de locação em todos esses segmentos menores.

O que o futuro pode segurar para o setor imobiliário industrial

Independentemente do que acontece para mitigar o vírus, a indústria tem estado bem posicionada para suportar uma crise econômica como resultado de taxas de vacância historicamente baixas, forte crescimento do aluguel — acima de 7% levando à pandemia — e demanda consistente de inquilinos mesmo em toda a pandemia até agora.

Além disso, do lado do mercado de capitais, os investidores de alto patrimônio líquido, institucional, continuarão a direcionar agressivamente as oportunidades de aquisição industrial porque oferecem fortes opções de liquidez de saída. Investidores menores que procuram uma oportunidade de reposicionar ou desenvolver um imóvel, portanto, têm muitas opções em termos de eventuais fontes compradoras. O desafio do lado do investimento torna-se encontrar um ativo com preços adequados e não pagar demais.

Todas essas qualidades positivas não devem obscurecer o fato de que a demanda industrial é, em última análise, suscetível a crises econômicas mais amplas, uma vez que a demanda de inquilinos está correlacionada com os gastos dos consumidores, a produção empresarial e o investimento — todos os quais vacilam no curto prazo durante períodos de sofrimento econômico significativo.

A necessidade de distribuição do e-commerce apresenta-se como um forte vento de cauda para a indústria, que está crescendo mesmo em meio a uma crise econômica mais ampla sem precedentes, mas muitos setores industriais estão lutando com cadeias de suprimentos interrompidas, menor atividade comercial e menores ordens de consumo — tanto no mercado interno quanto globalmente.