Viabilidade de uma Transação de Venda Locação para Imóveis Industriais

Realizando due diligence em uma oportunidade industrial de venda-arrendamento

Vamos começar com a fundação: se você não está familiarizado com o termo venda-locação, você deve ir aqui. Para uma explicação mais focada em relação às propriedades industriais.

Um aluguel de venda é quando um usuário de imóveis que possui suas instalações opta por rentabilizar esse imóvel. Eles ficam na propriedade, ocupam-na por um longo prazo e vendem para um proprietário terceirizado que se torna o proprietário, e o ocupante se torna um inquilino.

As transações de venda arrendamento para ativos industriais têm aumentado nos últimos anos, com o interesse em propriedades industriais norte-americanas emanando de todo o mundo. Ele realmente se tornou um mercado global.

Esse interesse por imóveis industriais não é novo nem particularmente surpreendente. O setor vem experimentando números recordes, baixas em meio a níveis históricos de atividade de investimento. E esses fatores, que se intensificaram durante a pandemia, criaram uma atmosfera de investimento muito exuberante.

E os empreendedores industriais estão cada vez mais tomando nota desse entusiasmo.

Historicamente, os empreendores industriais têm sido mais aptos a possuir suas instalações do que seus escritórios ou contrapartidas de varejo. Onde a maioria das propriedades de escritório e varejo são tipicamente desenvolvidas com a expectativa de que vários inquilinos ocupem a propriedade, alguns tipos de propriedades industriais são mais comumente utilizadas por uma única empresa. Além disso, as propriedades industriais são muitas vezes fortemente personalizadas para atender aos requisitos logísticos especializados ou de fabricação de um determinado negócio.

Mas os usuários industriais estão começando a perceber que eles podem ser capazes de possuir seu bolo proverbial e consumi-lo também. Os empresarios industriais estão descobrindo que podem colher os frutos da venda de seu galpão ou barracão a preços recordes, mas ainda mantêm a ocupação e o uso, então nada realmente muda para eles.

Claro, poucas coisas em imóveis industriais e comerciais são sem ressalvas. Para entender melhor o fenômeno industrial de venda-locação, descrevemos os e desafios desse processo tanto para empreendedores quanto para investidores.

A Imobiliária Galpão Barracão, está localizada em Piracicaba, estado de São Paulo. Temos vários tipos de imóveis industriais e comerciais para oferecer. Agende uma visita.

Uma oportunidade para os empreendedores industriais adquirirem capital e flexibilidade

Para o empreendedor industrial, a maioria das vantagens de uma transação de venda-locação pode ser reduzida a dois conceitos: capital de giro e flexibilidade.

A maioria dos empreendedores industriais que possuem suas propriedades têm algum tipo de financiamento ligado ao galpão ou barracão. Talvez eles tenham um empréstimo que represente 50%, ou mesmo 60% ou 70% do valor avaliado do imóvel. Esse empréstimo lhes dá capital operacional para reinvestir no negócio — para a compra de equipamentos ou materiais, por exemplo.

Através de uma transação de venda-locação, um usuário pode obter 100% do valor de sua propriedade, e realocar esse capital para outros aspectos de seu negócio. Dependendo da estrutura contábil da empresa, isso poderia melhorar muito seu balanço patrimonial. Você pode pagar dívidas, pode reinvestir no seu negócio.

Enquanto isso, a empresa em questão mantém o uso do ativo. O empreendedor tira uma tonelada de capital do imóvel e continua a usar (o imóvel) do jeito que sempre fez. O empreendedor industrial também aumenta sua flexibilidade no processo, negociando seu ativo imobiliário por uma obrigação de arrendamento. Não é um ativo ilíquido.

Entre a atividade de investimento industrial recorde e as taxas de juros baixas igualmente históricas, este pode parecer o momento ideal para os empreendedores industriais abandonarem a propriedade de suas instalações. A maioria dos outros compradores de aluguel de vendas e arrendamento líquido, operam com um spread sobre as taxas de juros. Isso significa que, à medida que as taxas de juros potencialmente sobem no futuro próximo, as taxas de limite podem subir ao lado delas.

Atualmente, as taxas de limite variam, dependendo da localização e natureza da instalação (mais sobre isso em um momento). Porém estas taxas podem vir a abaixar no decorrer dos próximos meses.

Todos esses fatores podem fazer com que uma transação industrial de venda-locação pareça um cenário de "o melhor dos dois mundos" para o empreendedor, mas não é tão simples. Por um lado, como a maioria dos empreendedores industriais são tipicamente novatos no ramo de imóveis, eles precisam ter certeza de que consideram cuidadosamente todos os potenciais pretendentes. 

Tomar a propriedade através de um processo tradicional de vendas de investimentos geralmente ganha termos que são mais benéficos para o usuário — tanto para a venda quanto para o aluguel subsequente. Quando saímos e fazemos um mercado para ativos como esse, ficamos impressionados com a forma como os termos continuam a se tornar melhores à medida que trabalhamos no processo.

É importante encontrar o caminho certo para cada empreendedor industrial em particular. Às vezes, esta é sua única localização e é fundamental para o inquilino / vendedor, então ter um proprietário que não tenha nenhuma premeditação ou cuidado com o empreendedor é um problema também, então você só tem que encontrar o par certo.

Os empreendedores industriais também precisam estar confortáveis com o controle que estão renunciando ao entrar em uma transação de venda-locação. Para empreendedores que estão acostumados a ter autoridade exclusiva sobre suas instalações, esse ajuste pode ser potencialmente desafiador. E, por mais frenético que seja o mercado de vendas industriais no momento, há razões para acreditar que os preços podem continuar a subir.

Com a escassez nos mercados de commodities e a dificuldade em conseguir aço, madeira e outros materiais, há um pouco de governador sobre a quantidade de desenvolvimento que pode acontecer. Então, a oferta de ativos também é silenciada, o que continua impulsionando a escassez de preços.

Em última análise, a viabilidade de uma transação de venda-locação para um empreendedor industrial se resume às prioridades dessa empresa em particular e se valorizam o capital de giro e a flexibilidade sobre controle e segurança.

Para os investidores, o cálculo é um pouco mais cheio de risco, mas potencialmente igualmente gratificante.

Realizando due diligence em uma oportunidade industrial de venda-arrendamento

Estamos fazendo uma aposta ao lado de investidores de ações de empresas de que as empresas terão sucesso por um longo período de tempo. Se isso estiver correto, os alugueis serão cobrados por um prazo de 15 ou 20 anos de aluguel primário para iniciantes e, potencialmente, [executar] renovações também.

Mas o que acontece se isso estiver errado?

Isso depende em grande parte do mercado e do ativo em questão. Uma propriedade altamente personalizada, que será desafiadora para se adaptar a um novo inquilino — como uma fábrica de alimentos ou biotecnologia — representa um risco maior do que uma propriedade relativamente genérica, como um centro de cumprimento de última milha. Esse risco se expande em mercados menores e é um pouco amenado em mercados maiores.

Em termos de como abordar o processo de due diligence, a primeira parte da metodologia a ser aplicada envolve elementos bastante consistentes em qualquer classe de ativos imobiliários ou tipo de negócio. Potenciais investidores comissionem um estudo da fase I ambiental e um estudo da fase II se o relatório inicial revelar alguma área de preocupação; ter um engenheiro, andar na propriedade para avaliar sua integridade estrutural; e revisar a pesquisa de propriedade e título.

Certifique-se de que está comprando um imóvel limpo. Depois disso, você precisa empreender a faceta mais desafiadora do processo: rever a empresa que primeiro vai vender o imóvel e depois se tornar seu inquilino. Comparar esta fase de due diligence ao processo que organizações de crédito, empreendem quando são empresas de classificação.

Você tenta entender o setor, a posição da empresa dentro dela, bem como quaisquer ameaças à empresa ou à indústria. Você realmente precisa cavar o crédito e entender por que o galpão, barracão ou armazém é importante para a empresa, e quais são as perspectivas financeiras da empresa no curto prazo, no médio e no longo prazo.É importante revisar cuidadosamente o balanço da empresa. Especificamente, você deve avaliar sua atitude em relação à alavancagem e como eles se saíram durante as recessões.

Como este processo ilustra, em muitos aspectos, uma transação de venda-aluguel não é um simples negócio imobiliário; é mais análogo à criação de uma parceria de longo prazo e mutuamente benéfica.