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Como escolher o Galpão e Barracão certo para o seu Negócio

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Orientação sobre os principais critérios a serem considerados ao alugar ou comprar um Galpão ou Barracão, incluindo tempo, economia e fatores operacionais - IMOBILIÁRIA PIRACICABA

Quando muitos inquilinos do setor industrial está iniciando, começam a procurar um imóvel (galpão ou barracão) para alugar ou comprar, eles assumem que a parte mais difícil do processo será encontrar espaços potenciais. Na realidade, porém, a descoberta e o acúmulo de opções podem muitas vezes ser a parte mais simples do esforço. Na realidade, sua decisão de qual dessas alternativas apoiará de forma otimizada o crescimento futuro da empresa que geralmente exige mais esforço e consideração. É nessa fase que os empreendedores (provavelmente em coordenação com seus inquilinos) têm que adotar uma abordagem altamente estratégica para promover um resultado que atenda aos objetivos de curto e longo prazo do negócio.

Um fator chave nesse processo é uma questão de perspectiva. Embora seja natural avaliar propriedades uns contra os outros, essa geralmente não é a metodologia mais eficaz. Em vez disso, cada imóvel deve ser considerado relativo a um conjunto de critérios ideais específicos para o seu negócio e suas necessidades. Utilizar essa abordagem não só mudará seu próprio processo de pensamento, mas também reorientará suas comunicações com potenciais proprietários.

Imobiliária Galpão Barracão, está localizada em Piracicaba, estado de São Paulo. Temos vários tipos de imóveis industriais e comerciais para oferecer. Agende uma visita.

As prioridades de cada empresa serão diferentes, mas alguns dos elementos chave que precisam ser avaliados para quase qualquer inquilino industrial ao selecionar um imóvel para alugar incluem o seguinte:

  • Percepção de tempo
  • Taxa efetiva líquida
  • Melhorias do inquilino
  • Impacto financeiro no seu negócio
  • Considerações operacionais

PERCEPÇÃO DE TEMPO

Quando o galpão ou barracão é entregue? Está alugado, vago ou precisando de renovação? A diferença entre um imóvel que está ocupado por mais 30 dias ou precisa de reformas, em comparação com um imóvel vago que está totalmente reformado, pode se traduzir em um atraso de seis meses (ou maior) em sua empresa tomar ocupação. Imóveis como galpões e barracões que estão vagos e totalmente renovados, por outro lado, podem ser transferidos para quase imediatamente após negociação, execução de contrato e entrega de todas as verbas devidos e um certificado de seguro. Se você está considerando um imóvel que não estará pronto antes do seu contrato de locação existente expirar, também é importante estar atento aos custos de ressarcimento associados às suas instalações existentes, pois estes podem totalizar até o dobro da sua taxa de aluguel regular.

TAXA EFETIVA LÍQUIDA

Comparar os termos econômicos propostos de diferentes propriedades potenciais está mais envolvido do que apenas considerando o custo por metro quadrado. Por exemplo, cada locação GALPÃO E BARRACÃO pode ter uma data de início diferente, tamanho, taxa mensal de aluguel, escalonamentos e subsídio de melhoria de inquilinos. Para fazer uma comparação informada e nivelada de suas opções, os corretores consideram uma métrica que é referida como a taxa efetiva líquida. Essa é a taxa que o proprietário está cobrando, inclusive, do aluguel com subsídios, da taxa de aluguel para todo o período de concessão e dos subsídios de melhoria dos inquilinos. A taxa efetiva líquida oferece-lhe um método rápido para comparar propriedades que são, na maioria dos outros aspectos, em grande parte análogas. Se você estivesse no mercado para locação de escritórios classe B, esses dados poderiam até ser suficientes para basear sua decisão. No entanto, para inquilinos de barracões e galpões industriais, cada imóvel geralmente tem características qualitativas e operacionais únicas que precisam ser cuidadosamente consideradas antes de tomar uma decisão final. No entanto, a taxa efetiva líquida fornecerá a você uma compreensão clara de qual será sua despesa mensal e anual para cada imóvel.

MELHORIAS DO INQUILINO

Melhorias dos inquilinos são geralmente entendidas como o custo de renovação do imóvel, mas essa é apenas uma dimensão deste componente crítico de um novo imóvel e locação. Em primeiro lugar, é importante que você delineie claramente entre as melhorias de inquilinos que são necessárias para o seu negócio e aquelas que são desejáveis, mas não necessárias. O próximo fator que precisa ser avaliado é quanto dinheiro o proprietário está contribuindo para as melhorias do seu inquilino (ou seja, o subsídio de melhoria do inquilino), bem como qual percentual dessa contribuição será amortizado no pagamento do aluguel. O outro elemento chave a considerar é quem é responsável pela realização do trabalho. Este é um problema significativo, pois gerenciar um processo de melhoria de inquilinos levará centenas de horas de distância de sua equipe e do negócio principal ou exigirá que você contrate um gerente de projeto capaz para liderar o processo com a supervisão e a entrada de sua equipe.

IMPACTO FINANCEIRO NO SEU NEGÓCIO

Uma vez que você tenha desenvolvido uma compreensão dos vários custos associados a cada alternativa, você vai querer avaliar como cada opção se compara com as demonstrações de lucros e perdas da sua empresa e balanço patrimonial. Isso é fundamental, pois o imóvel normalmente representa a segunda maior despesa para os usuários industriais após o trabalho. Entre as principais questões a serem consideradas: qual a porcentagem da receita total da sua empresa, a sobrecarga da propriedade é responsável? (Embora o aumento dos custos imobiliários tenha afetado um pouco essa regra, e haja alguma variante entre diferentes indústrias, uma diretriz geral é que as despesas de aluguel devem representar aproximadamente 5% a 8% da receita anual da sua empresa.) Qual é o gasto de dinheiro necessário para novos móveis, TI, equipamentos e máquinas, bem como a realocação e o descomissionamento do seu prédio anterior, se aplicável? Você também vai querer considerar a duração do contrato e como essa obrigação financeira está alinhada com seus outros contratos de financiamento e dívida e sua visão de longo prazo para o seu negócio.

CONSIDERAÇÕES OPERACIONAIS

Além dos diversos critérios econômicos discutidos acima, é igualmente importante que os usuários industriais comparem propriedades potenciais de uma perspectiva operacional. Todos os fabricantes, distribuidores e empresas de ciências da vida têm métricas relevantes para seus negócios que monitoram e melhoram para medir o desempenho de seus negócios. Essas métricas podem incluir níveis de estoque, tempos de retorno, prazos de entrega, volume de produtos produzidos, tempos de montagem, controle de qualidade, segurança do trabalho, produtividade, etc. Todos esses fatores são moldados pela natureza do edifício industrial em que sua empresa faz negócios. Por exemplo, a forma de um edifício, suas dimensões, o espaçamento da coluna, sistema de supressão de incêndio, áreas de carregamento, tipo de carregamento, quadra de caminhões e espaço de quintal podem afetar seu negócio de maneiras significativas e muitas vezes mensuráveis.

Assim, é fundamental identificar as métricas operacionais mais impactantes para o seu negócio e descobrir como elas se relacionam com o ambiente físico. Por exemplo, se você está buscando posições máximas de paletes, você pode verificar galpões e barracões industriais de maior desembaraço. Você pode então comparar quantas posições de paletes você pode armazenar por reais de aluguel pago e utilizar essa métrica para conduzir negociações. Uma outra alternativa, seria se você está procurando uma instalação de fabrica, você pode priorizar o número de linhas de fabricação semi ou totalmente automatizadas, podendo instalar dentro de um imóvel com base no comprimento e largura do galpão ou barracão, infraestrutura elétrica e estacionamento de funcionários. Você pode então entender quantas unidades você pode produzir por reais de aluguel pago e utilizar essa métrica para influenciar as negociações.

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