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Alugar Galpão e Barracão - Imobiliária Piracicaba - Soluções Contratuais

por IMOBILIÁRIA PIRACICABA GALPÃO E BARRACÃO - Aluguel e Venda

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TIPOS DE NEGOCIAÇÕES PARA ALUGUEL E ARRENDAMENTO DE GALPÃO E BARRACÃO INDUSTRIAL - IMOBILIÁRIA PIRACICABA

Ao negociar uma proposta de aluguel e arrendamento industrial de galpões e barracões, é mais importante do que nunca encontrar o equilíbrio adequado entre alcançar termos que atuem às necessidades da sua empresa e ser prático em relação à dinâmica atual do mercado. Com o crescimento explosivo do e-commerce na última década, e sua aceleração adicional durante a pandemia, as propriedades industriais como galpões e barracões nunca estiveram em maior demanda. Os inquilinos não podem mais antecipar concessões como quatro ou cinco meses de aluguel com alguns subsídios de melhoria de inquilinos. Este é o mercado de um proprietário, e provavelmente permanecerá assim para o futuro previsível.

Mas é possível que os inquilinos até mesmo o campo de jogo da conversa, seja desenvolvido um entendimento dos principais termos e disposições que devem ser incluídos em sua proposta de arrendamento industrial de galpões e barracões ajudará a garantir a propriedade ou espaço ideal da sua empresa e manter o sucesso do seu negócio.

A Imobiliária Galpão Barracão, está localizada em Piracicaba, estado de São Paulo. Temos vários tipos de imóveis industriais e comerciais para oferecer. Agende uma visita.

TERMOS CRÍTICOS DE UM ALUGUEL DE GALPÃO E BARRACÃO

Ao desenvolver sua proposta de aluguel de galpões, barracões e armazéns, é aconselhável tentar mantê-la o mais simples possível, enquanto cobre todos os elementos que são salientes à sua empresa. Os termos de locação mais críticos que praticamente qualquer inquilino industrial deve cobrir em uma proposta são:

  • Local
  • Entidade corporativa
  • Utilização
  • Data de início
  • Ocupação precoce
  • Aluguel com subsídios
  • Taxa Básica — valor, tipo e escalonamentos anuais
  • Subsídio de melhoria para inquilinos
  • Caução
  • Comissão de corretores

INSTALAÇÕES

O local refere-se ao espaço em questão. Embora possa parecer óbvio que você precisa identificar claramente o espaço que deseja alugar um galpão ou barracão, muitas vezes as pessoas perdem vários pequenos detalhes, o que pode criar ambiguidade. Comece com o endereço completo da propriedade, cidade, estado e CEP e inclua o número ou letra, se houver um.

Em seguida, adicione a metragem quadrada estimada do espaço. Tenha em mente, no entanto, que todas as medições de espaços industriais e comerciais são aproximações. No entanto, a estimativa apresentada em seu aluguel será utilizada para calcular seus pagamentos mensais e anuais de aluguel de galpões e barracões. Enquanto os inquilinos muitas vezes se esforçam para negociar (e minimizar) o tamanho estimado do local, essa tática não tem sucesso em 99% das vezes. 

ENTIDADE

Empresarial. É importante identificar claramente a entidade jurídica que será anexada à documentação de locação do galpão ou barracão. Em primeiro lugar, essa entidade deve corresponder às finanças que você fornece ao proprietário para revisão e para securitizar o contrato. Em segundo lugar, com empresas de médio e grande porte, muitas vezes há várias pessoas jurídicas sob o status corporativo, o proprietário vai querer transparência sobre qual entidade está alugando o espaço e qual é a sua relação com o escritório corporativo.

UTILIZAÇÃO

A cláusula de utilização em arrendamentos, alugueis de barracões e galpões industriais é mais importante do que nunca, especialmente porque as regulamentações ambientais e de zoneamento são cada vez mais rigorosas em mercados urbanos e suburbanos próximos a grandes centros populacionais. No passado, uma cláusula de uso industrial padrão poderia ter identificado uma fábrica de autopeças como sendo usada para fabricação e distribuição de produtos automotivos. No ambiente atual, porém, os proprietários buscam maior especificidade. Eles querem saber detalhes sobre quais processos produtivos são realizados no espaço; quantas pessoas estarão na propriedade; quantas vagas são necessárias; horas de operação; equipamentos e materiais utilizados; como esses materiais são manuseados e descartados; bem como os níveis de ruído esperados e cheiros produzidos através do escapamento.

DATA DE ENTRADA

A data de início é a data de início que você deseja que o contrato comece. Na ausência de aluguel com subsídios, isso também representa o primeiro dia em que você começa a pagar aluguel pelo galpão ou barracão. Recomenda-se que trabalhe com o proprietário para identificar uma data de início que seja agradável para ambos. Se você está se mudando, você vai querer evitar uma data de início que se sobrepõe significativamente com o seu aluguel existente, a fim de contornar o aluguel duplo. Por outro lado, você não quer cortar as coisas muito perto também; se o contrato de locação de galpão e barracão existente terminar um dia e seu novo contrato começar no próximo, isso cria pressão indevida para afetar uma realocação rápida e perfeita.

OCUPAÇÃO

A ocupação precoce refere-se ao período durante o qual você tem o direito de instalar seus equipamentos e acessórios, móveis, etc... mas não é responsável pelo pagamento do aluguel do galpão ou barracão. Muitos novatos esquecem de adicionar isso às suas propostas e perdem a oportunidade de garantir uma transição eficiente. Quando você empurra a data de início de um ou dois meses e negocia a ocupação antecipada, você cria uma janela quando você pode ter seu eletricista, empreiteiros, manuseio de materiais, fornecedores de TI e móveis inspecionar o espaço para garantir que ele seja organizado adequadamente para o seu negócio, bem como começar a reduzir sua mudança para permitir o mínimo de interrupção e tempo de inatividade.

ALUGUEL 

Aluguel gratuito é exatamente o que parece: um período de tempo durante o qual você está ocupando o espaço, mas não pagando aluguel. Quanto ao aluguel gratuito você pode garantir depende da dinâmica do mercado local, bem como do crédito, uso e exigências da sua empresa. Em média, a maioria dos inquilinos industriais pode esperar receber de um a dois meses de aluguel gratuito. Mas isso não é garantia de que possa acontecer, dependendo sempre do proprietário do imóvel. Nós da Galpão Barracão Piracicaba não realizamos este tipo de negociação, sendo que nossos imóveis estão prontos para utilização.

TAXA BÁSICA - VALOR, TIPO E ESCALONAMENTOS

Você sempre incluirá o valor do aluguel de galpões e barracões que você está propondo para pagar pelo espaço, juntamente com o tipo de locação que você está buscando, ou seja, bruto, bruto, modificado ou líquido triplo. Além disso, você vai querer detalhar os escalonamentos anuais (aumentos no aluguel e/ou taxas comuns de manutenção da área) que você está sugerindo.

SUBSÍDIO DE MELHORIAS DO INQUILINO

Para identificar o subsídio de melhoria do inquilino adequado para solicitar a um proprietário, você deve começar desenvolvendo uma lista de requisitos que você tem para o seu galpão ou barracão, bem como melhorias adicionais que você gostaria, mas não são estritamente necessárias. Em seguida, comunique essas necessidades ao seu arquiteto. Um bom arquiteto pode ajudá-lo a identificar uma quantia fixa ou valores por metro quadrado que você deve solicitar ao proprietário. Se você não tem um arquiteto, você pode fornecer a mesma lista de prioridades para o proprietário, que então trabalhará com seu arquiteto e empreiteiro para desenvolver uma estimativa de orçamento. Se você puder e quiser fornecer suas próprias melhorias de inquilino, peça um aluguel com subsídios em vez de um subsídio de melhoria de inquilinos. Nesse cenário, não só você está economizando ao proprietário o dinheiro necessário para pagar as melhorias, mas também o tempo e a energia necessários para facilitar o processo com o arquiteto e o contratante. Essa flexibilização do ônus do proprietário deve ser contabilizada no seu pedido de aluguel do galpão ou barracão.

DEPÓSITO DE SEGURANÇA

Racionalize quanto seu depósito de segurança deve ser e proponha o que você acha justo. Com base em seu crédito, grandes corporações podem às vezes renunciar a fornecer um depósito de segurança em tudo. Geralmente, porém, um mês de segurança é padrão para aproximadamente 80% das locações de galpões e barracões industriais na maioria das faixas de tamanho. Os principais fatores que ditarão o tamanho do depósito de títulos são o seu crédito, a quantidade de subsídio de melhoria do inquilino que você gostaria que o proprietário contribuísse e a duração do prazo de locação que você está propondo.

COMISSÕES DE CORRETORES

Comissão de Corretores são custos antecipados para os proprietários. No entanto, esse arranjo, bem como o montante da comissão, devem ser claramente articulados dentro da proposta para evitar qualquer possível falha de comunicação.

TERMOS ADICIONAIS DE LOCAÇÃO DE GALPÕES E BARRACÕES A CONSIDERAR

Como a situação permite, ou se houver áreas específicas de preocupação, você deve incluir ou adicionar detalhes adicionais a algumas ou todas as seguintes cláusulas para melhorar sua proposta de arrendamento / aluguel de barracão e galpão industrial:

FUNDO EMPRESARIAL

Quanto mais informações você pode fornecer ao proprietário — como há quanto tempo você está no negócio, suas projeções de crescimento, os tipos de produtos que você fabrica e distribui, sua taxa atual de propriedade e aluguel — mais eles entenderão a história da sua empresa e poderão vislumbrar as vantagens oferecidas pelo seu aluguel. Isso, por sua vez, os tornará mais favoráveis à concessão dos pedidos da sua empresa, desde o subsídio de melhoria de inquilinos desejado até o número de vagas de estacionamento que você precisa.

ESTACIONAMENTO

Falando nisso, é importante considerar quantas vagas de estacionamento seu negócio precisará para funcionários e visitantes, tanto agora quanto no futuro. Considere se algum dos espaços está reservado, ou se faz sentido demarcar quais espaços são para sua empresa.

ESTACIONAMENTO DE CAMINHÕES E CARRETAS

Se você está no negócio de logística de terceiros ou qualquer outro setor que tenha um componente logístico importante, você quer ter certeza de que você tem espaços para os reboques suficientes; que você pode manobrar em suas docas de carregamento quando suas baias de reboque estão em uso; e que seus contêineres estão seguros e seguros durante e após o horário de funcionamento.

PATIO CERCADO

Você vai querer garantir a segurança do trator, caminhão, reboque e contêiner da sua empresa e deve rever se é imperativo para você ter um pátio totalmente cercado, ou se compartilhar uma quadra de caminhões é mais prático. Muitas vezes, você pode negociar este espaço, se isso é desejado e viável.

FINANÇAS

Pense em alugar galpão ou barracão industrial como semelhante a solicitar uma hipoteca; ser organizado com antecedência. Quem você acha que obtém melhores condições de locação: a empresa que apresenta suas finanças prontamente e em um pacote ordenado, ou a empresa que tem que esperar duas semanas para que seu chefe volte de férias, cuja declaração de imposto está em extensão, cuja escrituração contábil não está completa e que só tem um faturamento atualizado e balanço do ano anterior?

CONDIÇÃO

Pode parecer que o galpão ou barracão terá todas as comodidades e características estruturais básicas, e que estas estarão em boas condições. Infelizmente, nem sempre é assim, e muitas vezes vale a pena notar claramente as áreas dos galpões e barracões que adiaram a manutenção. Essa abordagem garantirá que o subsídio de melhoria do inquilino não seja usado para corrigir itens de responsabilidade do proprietário e garantirá que o proprietário não negligencie os reparos necessários antes de assumir a ocupação.

DIREITOS DE AUDITORIA DE LOCAÇÃO

Você pode esperar receber uma conta de reconciliação de área comum a cada ano que o cobra pelo equilíbrio entre as despesas operacionais estimadas e os custos reais. Pode valer a pena negociar por direitos de auditoria, para que você possa garantir que as despesas sejam justas e precisas.

INDENIZAÇÃO AMBIENTAL

Se você perceber até mesmo um cheiro que cause preocupações ambientais, certifique-se de que você se aprofunde mais no assunto. Especificamente, certifique-se de que você tome as seguintes medidas para amenizar quaisquer problemas potenciais relacionados a questões ambientais na propriedade:

  • Certifique-se de que sua equipe estará segura após a ocupação do galpão ou barracão
  • Estabeleça que você está ciente de toda e qualquer limpeza contínua que possa afetar sua ocupação e uso do galpão ou barracão
  • Revise toda a documentação e, mais importante, os resultados dos testes para os galpões e barracões
  • Negocie uma indenização para que você nunca seja responsabilizado pela responsabilidade ambiental do proprietário

GARANTIA

É importante considerar os sistemas de construção dentro da propriedade e solicitar uma garantia dos sistemas, bem como de todos os outros sistemas operacionais dos galpões e barracões, por um período de aproximadamente 30 dias a seis meses. Inquilinos iniciantes muitas vezes se conformam com nenhum período de garantia. Os inquilinos experientes às vezes podem garantir garantias de um ano e, em mercados menos competitivos, podem até ter os sistemas garantidos para todo o contrato de locação.

CLAUSULA DE RENDIÇÃO EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE GALPÕES E BARRACÕES INDUSTRIAIS

Definitivamente não menos importante, é a cláusula de rendição. Esta é a cláusula que detalha a condição em que você devolverá o galpão ou barracão ao proprietário no final do contrato. Se você estiver instalando unidades extras de parte elétrica, linhas de fornecimento de silo, máquinas pesadas, rodapés, espaço de escritório de segundo andar ou um mezanino de aço, você quer ser 100% claro sobre qual é a sua responsabilidade de remover esses sistemas no final do contrato. Se você está claro sobre isto antecipadamente, você pode economizar dezenas de milhares de reais no final do contrato.

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